平板投屏,多屏互動,萬億市場迎重大利好！證監(jiān)會重磅發(fā)聲 公募REITs關(guān)鍵制度將迎新進(jìn)展 - 必捷互聯(lián)官網(wǎng)

平板投屏,多屏互動,萬億市場迎重大利好！證監(jiān)會重磅發(fā)聲公募REITs關(guān)鍵制度將迎新進(jìn)展

近日，中國證監(jiān)會發(fā)布《深入推進(jìn)公募REITs試點進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》一文，文章表示，證監(jiān)會“正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則”、“正在會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地”等重要內(nèi)容。,　　作為全球大類資產(chǎn)重要一極，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測中國公募REITs市場潛在規(guī)模在萬億元級別以上。多家機(jī)構(gòu)接受券商中國記者采訪時表示，此次證監(jiān)會提出建立健全的REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于推動現(xiàn)有項目實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，有助于推動市場規(guī)模穩(wěn)步增長，改善流動性，提升穩(wěn)定性，為更多長期性的資金入市創(chuàng)造條件，是中國公募REITs市場走向成熟階段的關(guān)鍵機(jī)制。,　　在保障房市場上，保障性租賃住房公募REITs可為新項目投資提供資本金、提升保障性租賃住房行業(yè)直接融資比例、降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險。對緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。,
深入推進(jìn)公募REITs試點 ,

作為全球大類資產(chǎn)重要一極，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測中國公募REITs市場潛在規(guī)模在萬億元級別以上。多家機(jī)構(gòu)接受券商中國記者采訪時表示，此次證監(jiān)會提出建立健全的REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于推動現(xiàn)有項目實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，有助于推動市場規(guī)模穩(wěn)步增長，改善流動性，提升穩(wěn)定性，為更多長期性的資金入市創(chuàng)造條件，是中國公募REITs市場走向成熟階段的關(guān)鍵機(jī)制。

在保障房市場上，保障性租賃住房公募REITs可為新項目投資提供資本金、提升保障性租賃住房行業(yè)直接融資比例、降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險。對緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

深入推進(jìn)公募REITs試點

證監(jiān)會指出，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，是“十四五”規(guī)劃作出的一項重要部署，對于有效盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道、增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力等具有十分重要的意義。

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志著公募REITs試點正式啟動。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場運(yùn)行平穩(wěn)，流動性和價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好，符合試點預(yù)期。

當(dāng)前，證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，完善制度機(jī)制，拓寬試點范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一方面，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則。擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。

另一方面，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

擴(kuò)募機(jī)制明確，REITs市場有望進(jìn)一步擴(kuò)容,平板投屏,多屏互動

擴(kuò)募是指在基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金首次發(fā)行設(shè)立后再次擴(kuò)大募集，并將募集資金用于投資的行為。參考國外成熟REITs市場，REITs本身均具備擴(kuò)募功能，通過擴(kuò)募行為實現(xiàn)REITs的外延式增長，REITs市場規(guī)模將得到進(jìn)一步擴(kuò)容。

在海外市場上，當(dāng)市場發(fā)育一段時間之后，新發(fā)公募REITs數(shù)量有限，資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張往往靠擴(kuò)募。比如，一個商業(yè)地產(chǎn)類REITs上市之后，不斷將新的商業(yè)地產(chǎn)注入這個產(chǎn)品，從而提升資產(chǎn)規(guī)模。

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中金公司在接受券商中國記者采訪時表示，2021年11只REITs發(fā)行上市并平穩(wěn)運(yùn)營，但與成熟市場不少規(guī)模超千億元人民幣的REITs相比，當(dāng)前境內(nèi)公募REITs上市初期資產(chǎn)管理規(guī)模較小，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和品牌效應(yīng)尚不顯著。試點原始權(quán)益人普遍為各行業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施龍頭，多持有大量符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，因此在不斷擴(kuò)大REITs試點數(shù)量的同時，盡快引入擴(kuò)募機(jī)制推動現(xiàn)有項目實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，有助于推動市場規(guī)模穩(wěn)步增長，改善流動性，提升穩(wěn)定性，為更多長期性的資金入市創(chuàng)造條件。

中金公司表示，存量REITs擴(kuò)募并不斷吸收優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以實現(xiàn)多方共贏：原始權(quán)益人實現(xiàn)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)和新增項目投資的投融資良性循環(huán)；基金管理人通過擴(kuò)募適時收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險，實現(xiàn)管理賦能下的價值增長，提高單位基金可分配現(xiàn)金流，使得投資者可以分享基金長期現(xiàn)金流增長和流動性改善；市場關(guān)注度和參與度的提高將對REITs定價和流動性起到進(jìn)一步正向支持作用，并將資本市場的定價傳導(dǎo)至更廣泛的基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)市場，體現(xiàn)REITs定價的“錨”的作用，形成促進(jìn)市場活躍、規(guī)模增長的正向循環(huán)。

國泰君安資管REITs團(tuán)隊認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制的引入對國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的發(fā)展具有重要意義。對REITs本身而言，擴(kuò)募機(jī)制有助于REITs優(yōu)化投資組合，分散投資單一基礎(chǔ)設(shè)施項目帶來的風(fēng)險；對市場而言，REITs二級市場交易相對活躍，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)大宗交易提供了“定價錨”和流動性，同時大宗交易市場為資本市場帶來了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來源；對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)起人而言，擴(kuò)募機(jī)制使得REITs突破了狹義融資工具的范疇，真正成為可持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上市平臺，對發(fā)起人通過REITs實現(xiàn)資產(chǎn)盤活的意愿起到了重要促進(jìn)作用。平板投屏,多屏互動

推動保障性租賃住房公募REITs落地

證監(jiān)會指出，目前，證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

中金公司表示，在“房住不炒”、“租購并舉”背景下，租賃住房市場擴(kuò)容是大勢所趨，改善租購比例是未來中國住房市場發(fā)展的主旋律之一。其中，保障性租賃住房是關(guān)乎民生工程的重要基礎(chǔ)設(shè)施，公募REITs可以通過市場化資源配置機(jī)制實現(xiàn)租賃住房領(lǐng)域保障性和市場化的平衡，有助于實現(xiàn)住房租賃領(lǐng)域的合理穩(wěn)定的土地供給、日趨完善的住房租賃資產(chǎn)管理能力、市場化上市與投資退出機(jī)制的有機(jī)結(jié)合，吸引市場化資金來提高保障性租賃住房供給，打造一套可操作、可持續(xù)的住房租賃投融資模式，順勢利導(dǎo)地實現(xiàn)投融資良性循環(huán)，落實房地產(chǎn)長效機(jī)制。

中信證券也認(rèn)為，公募REITs助推保障性租賃住房市場良性發(fā)展：

一、有效補(bǔ)充保障性租賃住房現(xiàn)有融資渠道。目前保障性租賃住房以債務(wù)性融資為主，權(quán)益融資手段匱乏抑制了行業(yè)投資能力。保障性租賃住房公募REITs可為新項目投資提供資本金、提升保障性租賃住房行業(yè)直接融資比例、降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險。

二、實現(xiàn)保障性租賃住房良性投資循環(huán)。保障性住房新增投資壓力較大，公募REITs可盤活前期建設(shè)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前收回沉淀資本金，緩釋新增項目建設(shè)壓力。對于發(fā)行人來說，可以借助公募REITs建立可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運(yùn)營、盤活”的低成本、低杠桿經(jīng)營模式，實現(xiàn)保障性租賃住房良性投資循環(huán)。

三、引導(dǎo)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提升運(yùn)營水平和服務(wù)質(zhì)量。公募REITs是公開募集并交易的金融產(chǎn)品，底層資產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)將完整透明的向資本市場披露，其次產(chǎn)品端會設(shè)定市場化運(yùn)營管理考核機(jī)制，市場監(jiān)督和運(yùn)營考核機(jī)制將推動運(yùn)營機(jī)構(gòu)不斷提升運(yùn)營水平和服務(wù)質(zhì)量，建立精細(xì)化、市場化和長期化的經(jīng)營管理機(jī)制。